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彭营社区唐湾自然村进行“城中村”改造开发项目项目策划书

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  上传日期:2013-06-06 12:38:54

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  目 录 一、 项目泛论 ................................................................................ 0 1.1 项目布景 ............................................................................. 0 1.1.1 项目名称及概况 ........................................................ 0 1.1.2 开辟公司 .................................................................... 1 1.1.3 承担可行性研究的单元 ............................................ 1 1.1.4 研究工作根据 ............................................................ 1 1.1.5 项目扶植和内容 ........................................................ 1 1.2 可行性研究结论 ................................................................ 2 1.2.1 市场预测结论 ............................................................ 2 1.2.2 项目 扶植速度 ............................................................ 2 1.2.3 投资估算和资金筹措 ................................................ 2 1.2.4 项目 分析评价 ............................................................ 2 二、 项目投资情况和市场研究.................................................... 3 2.1 市场宏观布景..................................................................... 3 2.1.1 全国投资情况 ............................................................ 3 2.1.2 南阳房地产市场情况 ................................................ 9 2.1.3 区域成长及前景预测 .............................................. 11 温暖提醒: 本文档来自文库巴巴 VIP 会员材料, 文库巴巴是一个专注于 word 文档的在线分享平台, 供给可研演讲、 资金申请演讲、 项目建议书、 贸易打算书、 投标书、 办理手册、 讲授案在线阅读, 全站材料均为 word 文档 DOC 格局, VIP 会员全站材料免费下载。 2.1.4 宏观市场与本项目 成长自创 .................................. 11 2.2 区域市场阐发................................................................... 12 2.2.1 区域市场界定 .......................................................... 12 2.2.2 供给阐发 .................................................................. 12 三、 项目阐发及评价 .................................................................. 13 3.1 地块解析 ........................................................................... 14 3.1.1 交通前提 .................................................................. 14 3.1.2 地形地势 .................................................................. 14 3.1.3 规划限制前提 .......................................................... 14 3.2 项目 SWOT 阐发 ............................................................. 14 3.2.1 项目 劣势 .................................................................. 14 四、 项目定位及项目评估 .......................................................... 14 4.1 项目定位 ........................................................................... 14 4.2 方案评估看法................................................................... 15 五、 投资估算与资金筹措 .......................................................... 16 5.1 项目总投资估算 .............................................................. 16 5.2 经济目标 ........................................................................... 16 六、 可行性研究结论 .................................................................. 16 6.1 项目标意义及利润预测 .................................................. 16 6.2 项目风险及防备 .............................................................. 16 6.3 项目收入及收入 .............................................................. 17 - 0 - 一、 项目泛论 1.1 项目 布景 1.1.1 项目名称及概况 彭营社区位于卧龙岗东侧, 有四个天然村 15596 人构成,该项目 为彭营社区的一个自 然村, 项目 名称为“万裕水岸新城”, 东临车站南路, 39 号路从村西穿村而过, 南临雪枫路,北临区间路, 总占地面积为 342615.9 ㎡(合 513.23 亩 ) , 现实利用面积 256604.8 ㎡(合 384.907 亩), 城市道路占地面积86011.1 ㎡(合 129.016 亩), 总面积分四个小区, 此中: A 区面积: 39015.6 ㎡ (合 58.524 亩), 此中适用面积 30176㎡(合 45.264 亩), 占道路面积为 8839.6 ㎡(合 13.26 亩 ) ; B 区面积: 91022.6 ㎡(合 136.533 亩), 现实面积 68290.3㎡(合 102.435 亩), 占城市道路 22732.3 ㎡,(合 34.098 亩 ) ; C 区面积: 135930.2 ㎡(合 203.895 亩), 现实用地面积104325.2 ㎡ ( 合 156.488 亩), 占城市道路 31605.0 ㎡ (合 47.407亩 ) ; D 区面积: 76647.5 ㎡(合 114.971 亩), 现实用地 53813.3㎡(合 80.720 亩), 占城市道路 22834.2 ㎡(合 34.251 亩 ) ; 总户数 1596 户, 此中村民 1466 户, 居民 130 户, 合计居 - 1 - 住生齿 5596 人, 此中村民 5226 人, 居民 360 人。 1.1.2 开辟公司 “万裕水岸新城”将由万裕(集团) 的股东南阳市万裕房地产开辟无限公司全资独立开辟。 万裕房产无限公司是一家重合同、 取信用单元, 已独立或合作开辟了“万裕地方花圃”、 “万裕四时春花圃”、 “万裕韵龙风情园”、 “兴隆小区”等多个项目,有丰硕的地产项目开辟经验和较强的资金实力。 颠末近两年的勤奋, 为顺应房地财产的成长, 先后组建了机电、 物业、 劳务、木业出产、 防水、 门窗制造、 白酒酿造等子公司, 已成为一个集团化运营公司。 公司现有职工 547 人, 注册资金 4000 万元。 1.1.3 承担可行性研究的单元 因为本项目 规模较大, 总投资额可达 22 亿元人民币, 因此由万裕房产无限公司筹谋部担任该项目标可行性研究。 因为万裕无限公司加强了公司人才扶植, 现已组建完美了一支专业的房地产市场研究和开辟办理步队。 1.1.4 研究工作根据 本项目 可行性研究根据为: 南阳市核心城区房地产现状、南阳市工程造价消息、 本项目标地块价值及房价消息。 1.1.5 项目扶植和内容 “水岸新城”规划建筑总面积 110.95 万㎡, 容积率为 4.2,此中室第 80.16 万㎡, 贸易 26.6 万㎡, 公建面积 4.67 万㎡。 - 2 - 1.2 可行性研究结论 1.2.1 市场预测结论 目前房地产市场价钱环境: 室第售价 22003100 元/㎡;一层临街商铺售价在 10000 元15000 元/㎡, 二层三层售价在 3000 元6000 元/㎡。按照本项目 地点地段劣势和周边情况的劣势, 本项目室第售价可达 2680 元/㎡,临街铺面 13 层分析售价可达 6800 元 /㎡ 。 保守 估量,本项目 的 利 润 12 个亿。 何况, 跟着新雪枫大桥的建成, 卧龙区行政核心的构成,该项目 市场又掀起一轮高潮, 很多在售项目 的发卖速度应大于南阳市的平均程度, 并且房价的增幅也大于全市平均程度。 总之, 本项目风险极小, 利润客观, 前景看好。 1.2.2 项目 扶植速度 本项目 已在 2007 年即起头进行市场研究和方案设想, 颠末近三年的工作, 现已根基完成方案工作。 打算本项目 于 2010 年 10 月动工, 2014 年 12 月份通过完工验收, 并全数实现发卖。 1.2.3 投资估算和资金筹措 本项目 的扶植资金, 完全由开辟商万裕无限公司筹措资金。 1.2.4 项目 分析评价 水岸新城本身 具有地处将来卧龙区行政核心地段劣势和 - 3 - 景观劣势。 又处在升值潜力最大的热点片区市场, 加上对项目标精确市场定位和优良的方案设想, 能够说, 这是一个“短、平、 快”的精品项目, 风险极小, 利润可观、 前景乐观! 二、 项目投资情况和市场研究 2.1 市场宏观布景 2.1.1 全国投资情况 宏观经济情况情况: 2008 年中国经济运转的形势, 是亚洲金融危机以来最好的一年, 不只由于数据上呈现高速增加, 更需要留意的是经济运转中, 呈现了 四个比力凸起的亮点: 第一个亮点: 宏观经济增加速度加速的同时, 微观企业的经济效益较着提高, 民间投资大幅度低于国度投资的场合排场获得改变。 值得留意的是, 微观层面的增加不是靠行政干涉, 像昔时国企脱困时实施债转股、 划账、 降低利率等手段获得的, 这些利润的增加是实其实在的。 第二个亮点: 通货收缩的趋向根基竣事。在 1998 年~2006年多的时间里, 6 年物价指数都很低。 国度制定扩大内需的政策, 实施积极的财务政策, 都是为了 处理通货收缩问题, 在2006 年, 出产制造价钱指数和消费价钱指数, 双双终究呈现上升。 该当说物价指数呈现上升的缘由次要是经济增加内在的需求动力起头增加, 市场的活力也逐步增加。 - 4 - 第三个亮点: 消费布局升级和财产布局调整初见成效, 中国呈现了新的经济增加点。 从 2000 年前后起头, 汽车业、 钢铁业、 石化行业, 以及数码产物、 通信、 旅游、 餐饮办事等行业, 都成为国民经济新的经济增加点。 并且, 从目前控制的数据来看, 这轮经济回升是以市场需求为根本的, 各个行业的增加将是能够持续的。 将来中国人均GDP 将达到 3000 美元以上(上海曾经跨越 5000 美元), 中产阶层在不竭扩大, 这是能够构成合作力的。 第四个亮点: 我们连结了国际出入的双顺差和人民币汇率不变, 这申明我国金融系统抗风险的能力在加强。 2008 年, 中国经济将继续连结持续、 不变成长并呈现十大趋向。 (1) 现实经济接近潜在经济增加程度, GDP 无望增加8.5%。 (2) 社会总供求关系有所改善, 物价程度小幅回升。 (3) 经济增加对就业带动感化加强, 城乡 就业有所添加。 (4) 外汇储蓄增加减缓, 人民币汇率根基不变。 (5) 消费需求较着回升。 消费布局继续升级。 (6) 投资增速高位回落, 市场导向型企业投资仍然活跃。 (7) 进出口恢复平稳增加, 商业顺差削减。 (8) 税制调整稳步推进, 积极财务政策功能转型。 - 5 - (9) 货泉政策强化微调预调, 货泉信贷适度增加。 (10) 对峙全面、 协调、 可持续成长观, 各项鼎新向纵深成长。 2008 年以来全国三线城市房地产市场前瞻, 经济繁荣带动房市平稳增加。 国度统计局统计, 2007 年我国国内出产总值为 19664 亿元, 按可比价钱计较, 比上年年增加 9.1%, 是 2003 年以来增加最快的年份。 按季度统计, 客岁一季度 GDP 增加 9.9%, 二季度增加 6.7%, 三季度由原先发布的 9.1%修订为增加 9.6%,四时度增加 9.9%。 这表白持续 6 个的扩张性宏观经济政策对经济增加惹起了 很大的推进感化。 中国经济内在的自主成长的机制和能力显著加强, 国民经济运转正处于新一轮周期的上升期, 政策情况有益经济成长,同时外部情况改善、 世界经济将走出低谷等要素都将推进2008 年国民经济的进一步繁荣。 2008 年以来房地产市场成为推进国民经济成长的庞大力量, 同时高速成长的国民经济, 不竭提高的居民收入程度以及居民对改善栖身前提的庞大需求的潜在, 也必然成为支持房地产市场平稳成长的根本力量, 2008 年以来我国将把扩大消费作为扩大内需的出力点, 作为我国近年来消费次要增加点的住房消费, 2008 年以来房产投资增加速度将趋于平稳。 - 6 - 2008 年以来是我国房地财产自 2003 年以来投资增幅最快的一年, 在持续 5 年年均增加近 20%的根本上, 2008 年前 11个月, 我国房地产开辟投资额达到 10285 亿元, 同比增加了32.5%。 据国度发改委和国度统计局发布的数据, 2008 年, 中国衡宇发卖价钱比上年上涨 4.8%。 导致我国房地产投资增速过快的缘由次要包罗: 扩张性的财务政策导致国民经济总投资的高增加, 也影响了 房地产市场; 居民住房需求的上升以及处所当局对地盘供给的放宽; 房地财产的高利润率吸引大量资金涌入, 形成房地产投资持久连结高速增加, 成为总投资需求增加的一个主要构成部门。 2008 年以来当局在必定和连结房地产健康成长的同时,将继续采纳一系列办法, 通过加强地盘市场扶植, 压缩房地产信贷, 加速和完美房地产消息收集系统等, 抑止部门地域增加过快的房地产投资, 恰当节制房地产市场价钱, 推进房地产市场健康成长, 防止泡沫经济发生风险国民经济和社会安靖。 房地产市场布局发生变化: 中低价房将逐渐成为市场主体 目前, 中国的房地产市场呈现了一部门高档、 大户型室第空置, 而可供老苍生挑选的房子少而又少的现状。 2004 年,扶植部将通过房地产项目规划、 地盘供应等调控手段压缩单元和小我自建住房的比重, 对中国房地产市场的供应布局进行调 - 7 - 控, 从而提高我国房地产的市场化程度, 成长中低价位、 中小户型的商品室第, 以满足更多通俗苍生的购房需求。 2004 年, 扶植部将继续加大对各地经济合用住房的扶植力度和办理, 满足更多通俗苍生的购房需求。 扶植部室第与房地财产司副司长沈建中说: “我们国度中低收入家庭是我们房地产市场里面消费的主体。 所以从布局调整的方针来看, 次要是要更多的来满足中低收入家庭住房的需求。 也就是说, 我们要更多的来供给一些中低价位、中小户型的产物, 来供应市场,来满足中低收入家庭的需求。 ” 房地产二级市场进一步成长 跟着人民收入程度的提高, 改善糊口质量、 提高住房质量成为消费者新的置业理念。 二手房的大量入市, 为消费者供给了极大的选择空间。 2004 年房地产二手市场将遭到更多消费者的推崇。 “置业升级”不只提高了苍生的住房质量, 也为实现房地产一、 二、 三级室第市场的联动起到了极好的感化。 据个情面况从低到高的梯级消费模式, 不只活跃了 整个房地产市场, 也为处在分歧糊口阶段的苍生供给了安居的最佳选择。 被称为一级半市场的“空置房”市场, 将因政策及市场等要素而大幅度放量, “空置房”因其具备价钱廉价、 无期房风险、投资及自住价值较高档劣势而遭到购房者的非分特别青睐, “有人没房住, 有房没人住”的空置房现象获得无效改善。 “空置房” - 8 - 的大量上市, 将成为推进社会经济机制一般运转, 处理苍生住房问题的无效路子。 同时, 与证券市场的不确定性比拟, 投资房地产的收益率和稳健性实在对投资者有着庞大的吸引力, 而且地产保值、 增值的功能最为较着, 投资性置业将使一部门投资者趋附者众。 2004 年, 住房鼎新轨制成效将逐步显露, 苍生在满足栖身需求后, 会在投资认识的指导下投资房产。 跟着几年来一手商品房投资报答率的房地产金融市场进一步多元化鼎新, 2003 年出台的一系列政策, 使房地产金融路子单一的短处遭到了 普遍质疑, 房地产金融市场中银行所占比例过大, 对于银行本身、 房地财产以及国民经济, 都具有极大的不平安隐患。 房地产开辟属资金稠密型财产, 在成熟的房地财产中开辟商的次要资金来历不是银行贷款, 也不是上市刊行股票, 而次要是通过债券、 不动产基金和合作会等形式来自行筹资, 国内地财产的一个软肋就是资金路子单一化。 2003 年, 我国房地产金融市场起头了多元化鼎新, 房地纷纷拓展融资渠道, 因为受当前各类要素的影响, 各地次要采用了信任产物的形式, 2003 年岁暮, 全国呈现了房地产信任热, 但因为信任产物先天有必然的局限性, 又遭到严酷的政策限制, 并不克不及完全满足房地产金融市场的立异需要。 在本年股市转暖、 利率市场化鼎新不竭推进的金融大布景 - 9 - 下, 处于比价效应, 投资人在参照其它金融产物的收益率时,对信任产物的收益预期必然会大大提高, 进而拉升了 房地产项目投资的财政成本。 一部门资金将会在股市投资收益预期提高的环境下, 进入证券市场, 从而分离对房地产的投资。 2008 年以来, 我国房地产金融市场将进一步进行多元化鼎新, 我国近 3 个月以来, 房地产信任基金数量增幅达 500%,房地产上市公司遍及提出或是正在进行大规模融资; 另一方面, 银行存款预备金上调、 社会资金收紧; 成立现代金融企业,成长多样化的金融机构, 成长机构投资者和债券市场, 特别是资产证券化、 利率市场化等等手段的办法, 改变此刻“一刀切”式的金融监管轨制, 同样也是房地产对金融行业提出的时代要求。 在经济持续快速增加的影响下, 2008 年南阳房地财产继续连结健康成长, 房地产投资颠末 2006 年的高速增加后, 已起头呈现增速回落; 房地产市场总体呈现: 供求总量根基平衡、供求布局根基合理、 房地产价钱根基平稳的运转特征; 各级房地产市场景气程度高, 且需求持续兴旺。 总体来看, 2008 年南阳房地产市场呈现健康、 平稳、 理性的成长场合排场。 2.1.2 南阳房地产市场情况 2006 年后, 南阳房地产市场履历了 很是不普通的两年,跟着城中村项目 的实施和原有项目标快速承建, 加速城市扶植 - 10 - 等等有益或晦气要素, 均在必然程度上对年度房地产市场有必然的影响。 可是从全体来看, 外部要素对南阳房地产市场的影响并不显著, 年度房地产市场在需求持续兴旺的指导下, 连结着平稳、理性的成长, 供求总量根基平衡, 供求布局根基合理, 房地产价钱根基平稳且稳中有升。 房地产市场需求兴旺, 需求增加势头趋于平稳, 室第、 商铺需求持续增加。 按照市规划局与河山资本局网上存案预售合同材料显示,本年与客岁比拟添加了 9.7%, 市场需求持续兴旺, 但增加势头已从客岁高增加答复到平均程度, 房地产市场需求增加势头已起头趋于平稳。 从 2008 年各月份的室第发卖环境来看, 室第需求持续兴旺, 发卖面积持续增加。 近年来, 我市室第市场不断连结着“一二季平稳、 六九月飘红、 岁暮劲涨”的发卖纪律。 室第新增供给较着下降, 室第市场全体呈现“供”小于“求”的场合排场。 2008年, 我市商品房核准预售面积比客岁同期下降 10.27%, 此中室第核准预售面积比客岁同期下降 17.77%, 供给下降幅度较大。 总体来看, 方才过去的 2008 年是我市房地产供求关系大调整的一年。 针对 2006 年以来, 商品房供给增加过快的趋向, - 11 - 当局加大了 房地产市场调控力度, 特别是地盘市场的宏观调控取得了 显著结果。 2007 年, 当局采纳了市区内遏制新批房地产用地、 继续节制全年房地产用地供应, 将存量地盘纳入打算、 打消市区外“购房入户”、 启动房地产预警系统等等调控手段。 跟着系列房地产调控办法的出台, 商品房供给增加过快的势头于岁首年月得以遏制, 房地产供给获得无效节制, 并间接引至年度房地产市场的平稳成长。 2.1.3 区域成长及前景预测 该项目 未革新前, 为二层民用建筑, 建筑密度大, 采光面小, 道路很是狭小, 卫生情况极差, 栖身情况害, 既影响城市景观, 又损害了 群众的身心健康, 革新后总体规划 67 栋小高层和超高层建筑, 楼与楼之间空间大, 采光面大, 绿化率达40%, 小区还建有小学、 幼儿园、 老年保健核心等公用设备。该小区的扶植大大提高了我市西南区域的城市档次。 该项目 所处位置在市核心区域西南角, 北临智圣诸葛亮隐居地卧龙岗, 西侧为我市大学园区, 东侧为卧龙区新扶植的行政核心, 南临新建成的 312 国道(雪枫路)。 交通七通八达,是我市将来的黄金地段, 房产价钱具有很大的上升空间。 2.1.4 宏观市场与本项目 成长自创 近年全国房地产市场成长迅猛, 能否存有“泡沫”, 能否过 - 12 - 热的辩论已进行了两年, 然而房地产投资仍在稳步加大, 房价仍在稳步上升。 除我国个体一线城市的房地产热度偏高外, 全国房地产市场能够说是健康良性地成长。 国度对房地产信贷的严控也恰是防止“泡沫”的无力手段。 因而, 本项目是在一个健康的市场情况中开辟的。 我市房地产比拟全国更为健康, 市场化程度更成熟, 也更理性, 近两年的“豪宅大比拼”、 “海湾大决战”、 “小户型大塞车”, 看似刀光血影, 全都平安着陆。 这申明, 环节是你得适合做什么样的产物, 你的产物针对何种目 标市场。 这种重市场研究, 重产物立异的科学立场, 是本项目先开辟值得自创的财富。 2.2 区域市场阐发 2.2.1 区域市场界定 本项目 属于卧龙区市场, 而目 标客户群是我市城市规划区辖区生齿。 2.2.2 供给阐发 就成长形式而言, 卧龙区是当前南阳市较为活跃且最有成长前景的片区之一, 北京大道延长, 车站南路扩建, 地区上的劣势共享, 卧龙区新核心区的优良配套, 成为新核心区“后花圃”最大的栖身区之一; 优良的生态情况、 交通、 市政配套加上人才配备, 使卧龙区一天比一天好。 - 13 - 该当说, 跟着该区域栖身生齿的进一步添加, 这里贸易用房的需求量将会越来越多, 价钱也会逐渐不变提高, 特别对于一些位处新旧贸易核心, 人流量稠密的糊口社区及交通便利的大面积商铺, 其价值将会起首被挖掘出来。 目前该区域房地产的开辟、 规划、 设想、 营销、 社区配套尚处初级阶段。 跟着这些工作的逐渐完美, 跟着市区栖身生齿的进一步添加, 这里的贸易用房的需求量将会越来越来越多,价钱也会逐渐不变提高。 对小区的配套需求, 查询拜访显示: 在置业者中对栖身情况和完美成熟的糊口配套区这两方面要求较凸起, 进而也成为影响其选择楼盘的主要要素。 会所、 泳池为置业者最注重的设备。贸易配套、 学校、 交通车也遭到了 较大关心。 对户型的需求,置业者对三房两厅的户型需求占 85%。 四房、 五房及一房一厅、 独身 公寓的需求为 15%, 此中最受接待的是三房, 尤以三房两厅两卫需求量最大, 一房一厅面积需求在 5060 ㎡,二房二厅面积需求在 6595 ㎡, 三房两厅的面积需求在95135 ㎡。 对价钱的承受力: 价钱方面 2300-2600 元/㎡, 是消费者遍及能接管的价钱。 但考虑到地价, 建材上涨要素, 及消费者的实恵心理, 超出 10%即 2500-2800 元/㎡就是理性价钱。 查询拜访客户中, 55%的客户选择银行按揭付款体例。 三、 项目阐发及评价 - 14 - 3.1 地块解析 3.1.1 交通前提 本项目 紧临车站南路和雪枫路的交通干道, 与卧龙区行政核心和白河公园隔路相望, 属典型的核心广场物业, 交通十分便利。 3.1.2 地形地势 本项目 地块平展, 南北两侧均有优良景观资本, 一侧是上万平方米白河湿地公园, 一侧是永世性的山丘绿林和学校体育场, 视野宽阔, 满眼翠绿。 本项目标水、 电、 气路等均已通“平”,具备优良的形式前提。 3.1.3 规划限制前提 本项目 地块较好, 总用地 342615.9 ㎡, 容积率4.2, 绿化率40%, 贸易面积占总容积率面积不跨越 2.5%, 泊车位不少于总户数的 50%。 3.2 项目 SWOT 阐发 3.2.1 项目 劣势 项目地处南阳市西南角, 属新老城镇的两头地带, 地段劣势得天独厚, 项目紧邻市车站南路交通大动脉, 并紧临北京路,交通劣势较着。 四、 项目定位及项目评估 4.1 项目 定位 - 15 - 市场定位: 高质量精美室第小区 抽象定位: 首席景观室第 方针客定位: 以南阳市规划区内客户为主 4.2 方案评估看法 在方案设想上, 引入“后小康室第小区”理论, 连系本小区的具体位置及地形、 情况、 交通、 密度、 城市文脉、 生态情况等特点, 做出了 以下特色: 总体结构采用陈列结构, 分两排安插, 南侧一排为 22 层,北侧一排为 28 层-33 层, 充实操纵南北两侧优良的天然景观,在小区中部天然构成一个核心天井。 北侧一排中小户型可将车站路的乐音挡于小区之外, 包管了小区的安好。 沿车站路与北京大道临街三层安插成商铺, 充实操纵了 地块的贸易价值。 单体设想, 确保了户户均有宽阔视野, 功能分区明白, 通风度光优良, 做到了明厨明卫, 经济合理, 实有率高。 建筑立面造型上, 以流利的线条和文雅丰硕的造型为次要特征, 以简练的色彩和景观设想缔造了 缤纷光耀的空间结果,从而构成本建筑典雅、 精美的特征。 交通组织上, 做到人车分流, 贸易人流和室第人流的分手。 总之, 颠末近半年的时间, 频频几易其稿, 目 前的方案应属比力抱负的方案, 既连系了 项目 地价特征, 充实挖掘了地段 - 16 - 价值, 又切近市场, 合适目 标客户的需求。 五、 投资估算与资金筹措 5.1 项目 总投资估算 本项目 打算投资总额为 22 亿元, 按可发卖面积计较, 开辟成本为 2000 元/㎡。 5.2 经济目标 六、 可行性研究结论 6.1 项目 的意义及利润预测 “城中村”革新项目 作为城市扶植的一个主要构成部门, 是省市当局工作的重点之一, 城中村革新后, 处理了该区域脏、乱、 差的社会情况, 不单提高了我市西南区域的城市品尝, 重点是处理了 居民的栖身前提和栖身情况, 所以对该区域的城中村项目 , 市、 区、 乡 三级当局都高度注重, 并把该项目作为南阳市第一批城中村革新项目。 该项目从目 前看, 是南阳市最大的城中村革新项目, 经济效益比力可观, 但靠公司目 前资金情况革新项目 有必然坚苦, 需外来资金支撑, 经同豫商投资集团带领多次论证商定, 配合注入资金成立合伙企业, 配合开辟扶植该项目。 该项目 总投入资金为 22 亿元人民币, 发卖收入 38.457 亿元人民币, 税后净利润为 11.957 亿元人民币。 6.2 项目 风险及防备 - 17 - 因为本项目 较低的地价成本, 加之科学的市场调研、 细心的方案设想、 优良的市场情况, 能够说, 是一个风险极小平安度高的项目 。 本项目 的风险存于建筑工程上面, 若何将一个好的项目转化成经济效益和社会效益工程环节对本项目 来说至关主要, 建议建工部加强工程办理人才的引进, 成立科学的施工办理流程, 外部礼聘专营业实的监理步队, 确保本项目优良、 高效的工程抽象。 6.3 项目 收入及收入 项目收入: 22.77 亿元 1100000.95m2×2070 元/m2=22.77 亿元 项目收入: 38.457 亿元 (1) 此中贸易 226.6万m=亿元210000 6000 4000×(++) 318.0886800m÷元 (2) 室第 80.16 万 m2-18.5 万 m2=61.66 万 m2 61.66 万 m2×2680 元/m2=16.52 亿元 (3) 地下车位: 6415 个×60000 元=3.849 亿元 (1) +(2) +(3) 18.088 亿元+16.52 亿元+3.849 亿元=38.457 亿元 毛利: 38.457 亿元-22.77 亿元=15.687 亿元 - 18 - 应交税费: 38.457 亿元×9.7%=3.73 亿元 税后利润: 15.687 亿元-3.73 亿元=11.957 亿元 二 00 九年六月十八日 附件: 项目投资经济目标阐发 1、 拆迁弥补: 7650.5 万元 (1) 拆迁姑且弥补费: 750 户×250m2/户×3 元/月×18 月=1012.5 万元 (2)拆迁租房费: 750户×250m2/户×3 元/月×18 月=1012.5万元 (3) 违章建筑弥补: 750 户×100m2/户=75000m2×350 元/m2=2625 万元 (4) 提前拆除奖金: 750 户×40000 元/户=3000 万元 2、 建安费用: 14.978 亿元 总面积 110.95 万 m2×1350 元/m2=14.978 亿元 3、 项目开工前的所有应交费用: 1.2221 亿元(110 元/m2) 4、 净地采办费: 120 亩×40 万元/亩=4800 万元 5、 告白、 发卖费: 总收入 38 亿元×2.0%=760 万元 6、 项目办理费: 总收入 38 亿元×0.3%=1040 万元 7、 根本设备 1100000m2×60 元/m2=6600 万元 - 19 - 8、 绿化景观费: 6000 万元 9、 融资成本: 3 亿元人民币 10、 不成预见费: 6000 万元 合计用款: 22.77 亿元 开辟成本: 2070 元/㎡

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